You need to upgrade your Flash Player
Покупка земельного участка: как грамотно оформить сделку
15.10.13 12:20

alt

 

 

 

 

Покупка земельного участка – дело очень ответственное. Грамотно оформленная сделка поможет как продавцу, так и покупателю не попасть впросак в случае неправомерных действий одной из сторон.

Необходимые документы


При покупке земельного участка вам понадобятся следующие документы:

- государственный акт права собственности на земельный участок. Он необходим для подтверждения права собственности продавца и содержит основные сведения о земельном участке;

- документ, на основании которого получен Государственный акт (договор купли-продажи, мены, дарения и др.). В случае, если Государственный акт выдан на основании решения сельсовета, это решение не нужно;

- отчет по экспертной оценке земельного участка. Оформить его можно у независимого эксперта или же при управлении земельными ресурсами, но эксперт должен иметь лицензию Государственного агентства по земельным ресурсам Украины на право проведения землеоценочных работ;

- извлечение из Государственного земельного кадастра об отсутствии обременений на земельный участок. Его наличие говорит об отсутствии сервитутов, ипотеки или других прав на покупаемый участок у третьих лиц. Кроме государственных органов получить такую справку могут лишь владельцы недвижимости, их наследники и уполномоченные ими лица;

- заключение об имеющихся ограничениях (обременениях) по использованию земельного участка. Данный документ выдает управление земельными ресурсами. Он необходим в случаях отсутствия этой информации в извлечении из Государственного земельного кадастра;

- справка о том, что земельный участок свободен от возведенных объектов недвижимости (выдается сельсоветом, садовым товариществом или БТИ). Она необходима для правильного оформления сделки, так как существуют особенности для участков со строениями;

- справка о присвоении кадастрового номера земельного участка (если кадастровый номер не присваивался);

- если целевое назначение земельного участка: для ведения личного крестьянского хозяйства, то
справка о том, что земельный участок не является частью (паем) и может отчуждаться согласно действующему законодательству;

- согласие всех совладельцев. Так, участок может оказаться совместной собственностью супругов, несмотря на то, что брак расторгнут, или в государственном акте значится лишь один из них. В этом случае необходимо согласие «второй половинки». Согласно Семейному кодексу Украины, согласие второго супруга должно быть заверено нотариально. Исключением может быть участок, полученный продавцом по наследству или подаренный ему, а также приобретенный до брака – в этом случае согласие не требуется.

Обе стороны должны при себе иметь:

- паспорт;

- справку о присвоении идентификационного кода налогоплательщика;

- свидетельство о браке (или свидетельство о расторжении брака);

- паспорт мужа (жены);

- справку о присвоении идентификационного кода налогоплательщика мужа (жены) или нотариально заверенное согласие на куплю-продажу земельного участка.

После оформления договора купли-продажи Госакты не выдают. У покупателя остается договор и извлечение о регистрации из электронного Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которое формирует нотариус.


Чтобы не попасть впросак

Желательно покупать только участки с оформленными документами. Если же продавец продает свое право на приватизацию, а не собственно участок, то подумайте, нужно ли вам это? Последующая приватизация займет много времени, сил и денег.

Незадачливые покупатели могут также попасться на невнимательном чтении государственного акта и не учесть целевого назначения участка, который покупают. То есть, если вы ищете участок для жилищной и общественной постройки, то не стоит покупать землю, отведенную под сельскохозяйственную деятельность. Иначе вы не сможете прописаться в доме, построенном на этом участке. Придется оббить не один порог, чтобы изменить целевое назначение купленной площади, если это вообще удастся.

Оформление предварительного договора

Предварительный договор – это договор, где прописываются сроки и существенные условия, на основании которых между продавцом и покупателем будет заключен основной договор купли-продажи недвижимости (земельного участка и т.п.). Заключение данного договора предусмотрено статьями 635 Гражданского кодекса Украины (ГК Украины) и 182 Хозяйственного кодекса Украины (ХК Украины).

При этом хозяйственное законодательство имеет приоритет. Договор, подразумевающий правила ХК Украины, предусматривает куплю-продажу недвижимости в случае, если одной из сторон сделки выступает юридическое лицо. И, к примеру, если юрлицо – предприятие, то действие предварительного договора не может превышать срок в 1 год.

В случае заключения сделки купли-продажи земельного участка между физическими лицами данное срочное ограничение не действует. Но следует учитывать, что срок действия предварительного договора и срок выполнения обязательства по подписанию основного договора на практике может не совпадать. То есть, если предварительный договор между продавцом и покупателем земельного участка заключен на 6 месяцев и никаких иных сроков не предусматривает, то сделка может быть оформлена в любой месяц из заявленных 6 (предусмотренных договором). Но, если в предварительном договоре оговорить сроки заключения основного – к примеру, 4 месяца, - то более позднее его подписание будет считаться нарушением достигнутых договоренностей, а значит, поводом для применения юридических санкций.

Таким образом, если при заключении сторонами предварительного договора сроки подписания основного акта не оговорены, то таким сроком автоматически считается срок действия предварительного договора.

Существенные условия в предварительном договоре

Существенные условия договора – обязательные требования, без которых основной договор не может порождать юридических последствий. Они могут включать все существенные условия последующей основной сделки, либо какую-то их отдельную часть, но в таком случае при подписании основного договора стороны должны будут их дополнить недостающими пунктами.

Ввиду этого, чтобы избежать непредвиденных ситуаций, желательно указывать в предварительном договоре полный перечень существенных условий, а именно:
дата заключения основного договора;
подробные характеристики продаваемого имущества;
цена отчуждения недвижимости;
порядок оплаты (в момент подписания или другое);
момент перехода права собственности к новому владельцу (в момент подписания или другое);

При этом сторонами могут быть предусмотрены и другие условия оформления основного договора купли-продажи недвижимости.

Защита интересов покупателя

В случае, когда покупателем в предварительном договоре выступает юридическое лицо, а владелец отказывается продать участок, можно требовать заключения основного договора в судебном порядке. Данное право покупателя закреплено ч. 3 ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины.

Но в случае заключенных предварительных договоров между физическими лицами, такая возможность не предусмотрена. Поэтому следует учесть иной выход из ситуации: ч. 2 ст. 635 Гражданского кодекса Украины дает сторонам право определить последствия необоснованного уклонения от заключения основной следки в предварительном договоре, то есть предусмотреть аналогичный порядок защиты интересов покупателя, который существует в хозяйственных правоотношениях.

Юридическая сила предварительного договора

В предварительном договоре обязательно надо указать, что его положения носят обязательный характер для сторон его заключающих. В противном случае, он не будет иметь юридической силы и будет рассматриваться как договор о намерениях, т.е. не порождающий никаких юридических последствий (ч. 4 ст. 635 ГК Украины).

Нотариальное заверение

Предварительный договор заключается сторонами в письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. И все-таки, лучше позаботиться о заверении договора у нотариуса , хотя законодательные акты этого не требуют. Это обезопасит продавца и покупателя в случае, если суд неоправданно расширит понятие договора и потребует его нотариального удостоверения.

Можно ли обойтись без предварительного договора?

Конечно, лучше всего сразу заключать основной договор и не тратить деньги на оформление предварительного. Но часто случается так, что у покупателя нет всей необходимой суммы, а у продавца – полного пакета документов. Поэтому, чтобы выиграть время для решения технических вопросов, и заключается предварительный договор. Таким образом, продавец закрепляет желаемую сумму своего объекта, а покупатель – недвижимость, в которой он заинтересован.

Кроме того, предварительный договор дает возможность взвешенно подойти к сделке, отредактировать конечный вариант основного договора, а также гарантирует возврат аванса, уплаченного покупателем продавцу.

www.domik.net 






 

Специальные предложения

Магазин 81м2, 2 зала, кабинет, с/у, автономное отопление, евроремонт, н/ж/ф, фасад, можно частями. 20000грн/месяц
20000.00 USD
Подробнее...
Магазин 57м2, под прод. группу товаров, фасад, ремонт, отличное состояние, проходное место, рядом остановки, учебные заведения. 75 000У.Е.Торг!
75000.00 USD
Подробнее...
3/12к, 44м2, автономное отопление, элитный дом и район, парковая зона. Удобно делать ремонт ( 3 эт), ЖК \" Премиум парк\". 6-я секция (Парк Гагарина). Дом сдан. Состояние - после строителей. Все документы на руках.
22000.00 USD
Подробнее...
1 комнатная квартира, ул.Кибальчича, 5/9к.,30/15/7, жилое состояние, мпо, потолки выровнены, огромный балкон. Торг!
16000.00 USD
Подробнее...
1/5к, 75/43/9 Перепланировка. 2 комнаты, 2 коридора, кухня, с/у разд. Офисный ремонт, МПО, решётки, бронированные двери. Под жилье или офис. Внутри несущих стен нет. Развитая инфраструктура. Возможность отдельного входа. Хороший торг!
25000.00 USD
Подробнее...
2/5к, 56/40/6. Автономное отопление. Все счётчики. Все документы.
29300.00 USD
Подробнее...
Отдельно стоящее здание 480м2, 8 сот приватизированной земли, СТО 240м2 подъемники, комната отдыха, ремонт. 240м2 склад. Котел на дровах, бойлер, центральная канализация. скважина.
160000.00 USD
Подробнее...
Дом новострой 150 м2, ремонт. Под ключ!Отличная транспортная развязка, все коммуникации, каменный забор, ландшафтный дизайн! ТОРГ!
90000.00 USD
Подробнее...
Дом 3 эт., 300м2, жилой - 160, все коммуникации, 5 спален, каминный зал, столовая, кухня, хоз. помещения, 3 с/у, мансардный этаж, бассейн, беседка с грилем, благоустроенный двор, торг
80000.00 USD
Подробнее...
Торгівельно-оздоровчий центр 1073,2м2.Окремо стояча двоповерхова будівля, що складаеться з Магазину продовольчих та непродовольчих товарів.Кафе.Аптеки.Перукарні.Приміщень фіфізкультурно-оздоровчого призначення та дозвілля (фітнес-центр).
385000.00 USD
Подробнее...
ПРОДАЖА 62 соток земли, идеально под постройку многоэтажного дома, развлекательного или торгового комплекса, отличная транспортная развязка, асфальтирован подъезд, все коммуникации, рядом садики, школа, магазины
300000.00 USD
Подробнее...
Помещение 80 м2, 1/9к., ПЛ.Привокзальная, мпо, без ремонта, идеально под коммерцию, можно сделать отдельный выход с балкона, место под рекламу, бенер, проходное место рядом ЖД и Авто вокзалы 30500у.е.ТОРГ!
30500.00 USD
Подробнее...
Показать все

Поиск недвижимости

Горячее предложение

Дом 200/70/15, 2 этажа и цокольный (гараж, место для сауны, погреб), 4 комнаты, с/у, кухня-столовая. 15 сот, первый участок от реки, видовой. Артезианская скважина , АО (газ), камин, беседка, фруктовые деревья, забор. Торг
Старая цена: 120000 USD
Новая цена:
USD
Подробнее...
80 м2, 1/9к., ПЛ.Привокзальная, мпо, без ремонта, идеально под коммерцию, можно сделать отдельный выход, место под рекламу, бенер, проходное место рядом ЖД и Авто вокзалы 32500у.е.ТОРГ!
Старая цена: 38000 USD
Новая цена:
32500 USD
Подробнее...
Дом новострой, Глубочица, Центр, 150м2, 2 этажа, гб/ут/к, 3 спальни, 2 с/у, гараж 35м2 автомат ворота, , штукатурка, теплые полы, 12 соток земли, капитальный забор, плодовые деревья, рядом остановки маршрутки, магазины 65000у.е.Торг!
Старая цена: USD
Новая цена:
USD
Подробнее...
2 комнатная квартира, пр.И.Богуна 5, 1/10к., 70/38/10, дизайнерский ремонт, а/о, кухня-студия, подогрев полов, LED освещение, качественная сантехника, смесители, бойлер,новая електропроводка, бронированная дверь, встроенная мебель,техника остаются ...
Старая цена: 65000 USD
Новая цена:
52500 USD
Подробнее...
Участок 15 соток под застройку возле озера, новая асфальтированная дорога, все коммуникации, в подарок 10 соток земли в аренде.
Старая цена: USD
Новая цена:
12500 USD
Подробнее...
8/10к, 66/39/8, угловая, после квартирантов, нужен ремонт
Старая цена: USD
Новая цена:
26000 USD
Подробнее...
2 комнатная квартира, ул.И.Слеты (Бородия), 8/14к.,50/30/9, евроремонт, мпо, встроенная мебель, кухня, шкафы купе, огромный балкон, квартира утеплена.Продается в связи с переездом в другой город. 38500у.е.Торг!
Старая цена: 45000 USD
Новая цена:
38500 USD
Подробнее...
3/5к, 61/37/8 чешка, автономное отопление, раздельный с/у, квадратный холл. Балкон и лоджия застеклены и оборудованы. Входная дверь бронированная. Окна Vека, пол- щитовой паркет.
Старая цена: 42000 USD
Новая цена:
37000 USD
Подробнее...
Показать все

Работа в Житомире

banner_work

Курс валют

Авторизация




maximus
Максимус
 
Корзина
фейсбук