You need to upgrade your Flash Player
Покупка земельного участка: как грамотно оформить сделку
15.10.13 12:20

alt

 

 

 

 

Покупка земельного участка – дело очень ответственное. Грамотно оформленная сделка поможет как продавцу, так и покупателю не попасть впросак в случае неправомерных действий одной из сторон.

Необходимые документы


При покупке земельного участка вам понадобятся следующие документы:

- государственный акт права собственности на земельный участок. Он необходим для подтверждения права собственности продавца и содержит основные сведения о земельном участке;

- документ, на основании которого получен Государственный акт (договор купли-продажи, мены, дарения и др.). В случае, если Государственный акт выдан на основании решения сельсовета, это решение не нужно;

- отчет по экспертной оценке земельного участка. Оформить его можно у независимого эксперта или же при управлении земельными ресурсами, но эксперт должен иметь лицензию Государственного агентства по земельным ресурсам Украины на право проведения землеоценочных работ;

- извлечение из Государственного земельного кадастра об отсутствии обременений на земельный участок. Его наличие говорит об отсутствии сервитутов, ипотеки или других прав на покупаемый участок у третьих лиц. Кроме государственных органов получить такую справку могут лишь владельцы недвижимости, их наследники и уполномоченные ими лица;

- заключение об имеющихся ограничениях (обременениях) по использованию земельного участка. Данный документ выдает управление земельными ресурсами. Он необходим в случаях отсутствия этой информации в извлечении из Государственного земельного кадастра;

- справка о том, что земельный участок свободен от возведенных объектов недвижимости (выдается сельсоветом, садовым товариществом или БТИ). Она необходима для правильного оформления сделки, так как существуют особенности для участков со строениями;

- справка о присвоении кадастрового номера земельного участка (если кадастровый номер не присваивался);

- если целевое назначение земельного участка: для ведения личного крестьянского хозяйства, то
справка о том, что земельный участок не является частью (паем) и может отчуждаться согласно действующему законодательству;

- согласие всех совладельцев. Так, участок может оказаться совместной собственностью супругов, несмотря на то, что брак расторгнут, или в государственном акте значится лишь один из них. В этом случае необходимо согласие «второй половинки». Согласно Семейному кодексу Украины, согласие второго супруга должно быть заверено нотариально. Исключением может быть участок, полученный продавцом по наследству или подаренный ему, а также приобретенный до брака – в этом случае согласие не требуется.

Обе стороны должны при себе иметь:

- паспорт;

- справку о присвоении идентификационного кода налогоплательщика;

- свидетельство о браке (или свидетельство о расторжении брака);

- паспорт мужа (жены);

- справку о присвоении идентификационного кода налогоплательщика мужа (жены) или нотариально заверенное согласие на куплю-продажу земельного участка.

После оформления договора купли-продажи Госакты не выдают. У покупателя остается договор и извлечение о регистрации из электронного Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которое формирует нотариус.


Чтобы не попасть впросак

Желательно покупать только участки с оформленными документами. Если же продавец продает свое право на приватизацию, а не собственно участок, то подумайте, нужно ли вам это? Последующая приватизация займет много времени, сил и денег.

Незадачливые покупатели могут также попасться на невнимательном чтении государственного акта и не учесть целевого назначения участка, который покупают. То есть, если вы ищете участок для жилищной и общественной постройки, то не стоит покупать землю, отведенную под сельскохозяйственную деятельность. Иначе вы не сможете прописаться в доме, построенном на этом участке. Придется оббить не один порог, чтобы изменить целевое назначение купленной площади, если это вообще удастся.

Оформление предварительного договора

Предварительный договор – это договор, где прописываются сроки и существенные условия, на основании которых между продавцом и покупателем будет заключен основной договор купли-продажи недвижимости (земельного участка и т.п.). Заключение данного договора предусмотрено статьями 635 Гражданского кодекса Украины (ГК Украины) и 182 Хозяйственного кодекса Украины (ХК Украины).

При этом хозяйственное законодательство имеет приоритет. Договор, подразумевающий правила ХК Украины, предусматривает куплю-продажу недвижимости в случае, если одной из сторон сделки выступает юридическое лицо. И, к примеру, если юрлицо – предприятие, то действие предварительного договора не может превышать срок в 1 год.

В случае заключения сделки купли-продажи земельного участка между физическими лицами данное срочное ограничение не действует. Но следует учитывать, что срок действия предварительного договора и срок выполнения обязательства по подписанию основного договора на практике может не совпадать. То есть, если предварительный договор между продавцом и покупателем земельного участка заключен на 6 месяцев и никаких иных сроков не предусматривает, то сделка может быть оформлена в любой месяц из заявленных 6 (предусмотренных договором). Но, если в предварительном договоре оговорить сроки заключения основного – к примеру, 4 месяца, - то более позднее его подписание будет считаться нарушением достигнутых договоренностей, а значит, поводом для применения юридических санкций.

Таким образом, если при заключении сторонами предварительного договора сроки подписания основного акта не оговорены, то таким сроком автоматически считается срок действия предварительного договора.

Существенные условия в предварительном договоре

Существенные условия договора – обязательные требования, без которых основной договор не может порождать юридических последствий. Они могут включать все существенные условия последующей основной сделки, либо какую-то их отдельную часть, но в таком случае при подписании основного договора стороны должны будут их дополнить недостающими пунктами.

Ввиду этого, чтобы избежать непредвиденных ситуаций, желательно указывать в предварительном договоре полный перечень существенных условий, а именно:
дата заключения основного договора;
подробные характеристики продаваемого имущества;
цена отчуждения недвижимости;
порядок оплаты (в момент подписания или другое);
момент перехода права собственности к новому владельцу (в момент подписания или другое);

При этом сторонами могут быть предусмотрены и другие условия оформления основного договора купли-продажи недвижимости.

Защита интересов покупателя

В случае, когда покупателем в предварительном договоре выступает юридическое лицо, а владелец отказывается продать участок, можно требовать заключения основного договора в судебном порядке. Данное право покупателя закреплено ч. 3 ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины.

Но в случае заключенных предварительных договоров между физическими лицами, такая возможность не предусмотрена. Поэтому следует учесть иной выход из ситуации: ч. 2 ст. 635 Гражданского кодекса Украины дает сторонам право определить последствия необоснованного уклонения от заключения основной следки в предварительном договоре, то есть предусмотреть аналогичный порядок защиты интересов покупателя, который существует в хозяйственных правоотношениях.

Юридическая сила предварительного договора

В предварительном договоре обязательно надо указать, что его положения носят обязательный характер для сторон его заключающих. В противном случае, он не будет иметь юридической силы и будет рассматриваться как договор о намерениях, т.е. не порождающий никаких юридических последствий (ч. 4 ст. 635 ГК Украины).

Нотариальное заверение

Предварительный договор заключается сторонами в письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. И все-таки, лучше позаботиться о заверении договора у нотариуса , хотя законодательные акты этого не требуют. Это обезопасит продавца и покупателя в случае, если суд неоправданно расширит понятие договора и потребует его нотариального удостоверения.

Можно ли обойтись без предварительного договора?

Конечно, лучше всего сразу заключать основной договор и не тратить деньги на оформление предварительного. Но часто случается так, что у покупателя нет всей необходимой суммы, а у продавца – полного пакета документов. Поэтому, чтобы выиграть время для решения технических вопросов, и заключается предварительный договор. Таким образом, продавец закрепляет желаемую сумму своего объекта, а покупатель – недвижимость, в которой он заинтересован.

Кроме того, предварительный договор дает возможность взвешенно подойти к сделке, отредактировать конечный вариант основного договора, а также гарантирует возврат аванса, уплаченного покупателем продавцу.

www.domik.net 






 

Эксклюзивные предложения

Дом, незавершенное строительство, 2 этажа, кирпич. 10 соток приватизированной земли. Газ и свет ря...
13500.00 USD
Подробнее...
2 комнатная квартира в историческом Центре г.Житомир, ул.Киевская, 2/5к., 52/32/9, \"Сталинка\", ком...
31999.00 USD
Подробнее...
Продаю 2-х комнатную квартиру в новом доме ЖК Полесье, 5-й этаж, 4-я секция. Метраж 65,7 кв.м , бо...
31500.00 USD
Подробнее...
Квартира находится в доме в районе Верхней Полевой на среднем 3-м этаже 5-ти этажного дома, метраж 5...
21900.00 USD
Подробнее...
Дом 110 м2, новострой, 4 комнаты, Материал: пеноблок, утеплитель минеральная вата, крыша - мягкая кр...
43000.00 USD
Подробнее...
Квартира под бизнес, офис, на 2-м этаже 2-х этажного кирпичного дома, 43м2, с офисным евроремонтом и...
32000.00 USD
Подробнее...
Продаем качественный дом 201м2 на 2 входа, в районе Крошни. Одна часть - 53 м2 , вторая часть (с гар...
149000.00 USD
Подробнее...
Эксклюзивная квартира с интересной планировкой, ул.Витрука, 2/9к., 90/50/10, под ремонт, можно сдела...
27999.00 USD
Подробнее...
В продаже 3-х комнатная квартира по ул. Крошенской 30, на 7-м этаже 9-ти этажного панельного дома. ...
23000.00 USD
Подробнее...
Продается новый обустроенный дом в поселке Пряжево с дизайнерским ремонтом. Метраж 144м2, 2 этажа....
69900.00 USD
Подробнее...
Продаю 3-х комнатную квартиру в самом центре, на Соборной площади! Квартира 75м2, расположена на сре...
79500.00 USD
Подробнее...
2 комнатная квартиру в НОВОМ, самом теплом и качественном доме г.Житомир, ул.Богуна 5, 2 этаж 10 эта...
42000.00 USD
Подробнее...
Показать все

Поиск недвижимости

Горячее предложение

Дом новый, под ключ! 2этажа, 190м2,1 эт.кухня, гостиная, спальня,с/у, + 3 спальни на 2 этаже, с/у, 2...
Старая цена: 180000 USD
Новая цена:
165000 USD
Подробнее...
В продаже просторная 2-х комнатная квартира 92м2, в НОВОМ доме по ул. Победы. Находится на 6-м эта...
Старая цена: 90000 USD
Новая цена:
65000 USD
Подробнее...
5/12к., 50/21/21, ЖК Полесье, автономное отопление, состояние после строителей, котел 2-х контурный...
Старая цена: USD
Новая цена:
USD
Подробнее...
Соколовский массив. Дача 2 раздельные комнаты, печное отопление, комнаты обшиты деревянной вагонкой....
Старая цена: 8500 USD
Новая цена:
8000 USD
Подробнее...
Часть дома 50м2, 2 комнаты, жилое состояние. В доме заведен газ, есть котел, выгребная яма. Отдельны...
Старая цена: USD
Новая цена:
26000 USD
Подробнее...
Село Каменка. Дом 80 кв.м, 3 комнаты, удобства в доме, жилое состояние, евро окна, сарай, колодец, 3...
Старая цена: USD
Новая цена:
18500 USD
Подробнее...
Продаю дачу в Соколовском массиве, 2 комнаты, бетонные перекрытия. Гараж в цоколе, балкон, дача ут...
Старая цена: USD
Новая цена:
USD
Подробнее...
Продам 2 комнатную ЭКСКЛЮЗИВНУЮ VIP квартиру в НОВОМ ДОМЕ, р-н Промавтоматика, ул. И.Слеты (Бородия)...
Старая цена: 60000 USD
Новая цена:
44999 USD
Подробнее...
Показать все

Работа в Житомире

banner_work

Курс валют

Авторизация




maximus
Максимус
 
Корзина
фейсбук